美国房地产市场现状

房贷利率升高使美国房地产市场不断放缓】 今年以来，按揭贷款利率的快速飙涨，令美国房地产市场大幅降温，导致销售下降、房价承压。美国抵押贷款银行协会（MBA）周三（9月21日）公布的数据显示，美国30年期固定利率按揭贷款的平均合约利率在上周上涨了接近25个基点，达到6.25%，为连续第五周上涨，创下2008年10月以来的最高水平，上周按揭贷款利率也是6月中旬以来的最大升幅。9月21日，根据美国全国房地产经纪人协会（NAR）的数据，美国7月成屋销售总数连续第七个月下降，达到年化480万户，创2020年5月以来新低。美国8月成屋销售总数年化480万户，好于预期的470万户，前值为481万户。8月成屋销售总数年化环比跌0.4%，预期为跌2.3%，前值由跌5.9%修正为跌5.7%。在未经调整的基础上，美国8月成屋销售销比一年前下降了17.4%。8月成屋价格中位数同比上涨7.7%，达到38.95万美元，为2020年以来最小涨幅。今年6月，成屋价格中位数一度达到41.38万美元的历史最高。在线房地产巨头ZILLOW在9月19日的一份报告中表示，继7月份单月下跌0.1%之后，8月份美国的房屋价值较7月又下降了0.3%，这创下2011年以来最大跌幅。飙升的融资成本和仍然居高不下的房价阻碍了许多潜在买家。尽管需求疲软抑制了整体情绪，但分析预计，由于大多数地区的供应仍然有限，房价回落将相对温和。

在疫情之下，美国房地产市场的情况如何？

虽然疫情给整个美国房地产市场带来了巨大的打击和不确定性，但在一些专家看来，大幅降息可能仍会起到“强心针”的作用，保持市场热度。

美国全国房地产经纪人协会，最近进行的一项调查显示，只有16%的受访者表示，疫情导致购买者的兴趣大幅下降，而78%的受访者表示，他们的购买兴趣没有显著变化。美国抵押贷款银行贷款协会的数据显示，美联储在3月初降息50个基点后，抵押贷款申请数量较前一周增加了79%，住房贷款申请数量也增加了6%。也预计今年美国住房市场将保持繁荣，成为推动美国整体经济复苏的助推器。全球经济受到疫情的重创，但这场危机是有机的。在一些投资者和财务经理看来，美国房地产市场是逃避经济风暴的“避风港”。美国房地产投资平台Roofstock提供的另一组数据显示，过去几周，访问该平台的亚洲投资者数量增加了500%，德国投资者数量增加了450%，澳大利亚投资者数量增加了250%。

房地产市场为美国经济贡献了15%。尽管工业生产和企业投资可能疲软，但许多因素预计将使房地产市场成为今年美国经济发展的主要推动力。首先，房地产本质上属于国内市场，受国际事件影响较小。其次，美国的借款利率处于历史低位，这是一个极其重要的利好。总的来说，美国房地产市场可以承受疫情的冲击，但人口密度高的城市可能波动更大。虽然疫情引发的经济衰退持续时间和严重程度还有待观察，但这次衰退的严重程度可能没有2008年那么严重，对房地产市场的影响会小很多。待售房屋供应量非常低，房屋净抵押价值处于历史最高水平，这使得房地产市场在疫情引发的动荡中处于稳定地位。